Оренда за кордоном змінюється: де нерухомість ще приносить 7–12%

Модель заробітку на нерухомості за кордоном суттєво змінюється: готельний формат поступово витісняє класичні апартаменти, про що розповів засновник Deniz Estate Юрій Грушецький. Інвестори все частіше стикаються з тим, що звична схема володіння квартирою для особистого проживання та паралельної здачі в оренду стає менш ефективною через нові регуляторні обмеження. Замість цього ринок пропонує більш стабільні інструменти, де ключовим критерієм є чистий грошовий потік, а не лише можливість власного користування.

Різниця між двома підходами полягає в інвестиційній логіці. Апартаменти залишаються універсальним активом, який дозволяє жити власнику, але вимагають від нього управління ризиками та пошуку орендарів. Готельний номер, навпаки, працює як чистий інвестиційний продукт, де всі процеси від заповнюваності до ціноутворення контролює професійний оператор.

У багатьох країнах Європи здача квартир у короткострокову оренду ускладнилася: потрібні ліцензії, погодження з сусідами або обов'язкова робота через керуючі компанії. Це змушує власників переходити на довгострокову оренду, яка приносить значно менший дохід і позбавляє гнучкості. Готельний формат адаптований до таких умов і гарантує стабільну роботу з туристичним потоком без додаткових бюрократичних перешкод.

Дохідність різниться залежно від локації та формату управління. У Іспанії чиста дохідність апартаментів після податків становить близько 5%, тоді як на Балі вона може сягати 9–12%. У готельному сегменті орієнтир — 7–10% річних, оскільки оператор бере на себе всі операції, але забирає частину прибутку як комісію. Сезонність у таких містах, як Барселона чи Валенсія, може змінювати дохід у 2–3 рази, що вимагає якісного менеджменту.

Найбільші втрати інвестори зазнають на етапі входу в ринок через завищені очікування девелоперів. Гарантовані показники понад 10% часто не підтверджуються на практиці, а моделі з фіксованим відсотком можуть приховувати реальний прибуток. Краще обирати роботу від фактичного грошового потоку, коли інтереси керуючої компанії пов'язані з реальним результатом.

Апартаменти вимагають більшого бюджету на вході, але мають вищу ліквідність як житловий продукт. Готельні номери доступніші за ціною, дозволяють диверсифікувати портфель і продаються виключно як дохідні активи. Вибір між ними залежить від структури капіталу інвестора та готовності працювати зі стабільним потоком або з більшою гнучкістю використання.