Податки на закордонну нерухомість: адвокат розкрив ризики подвійного оподаткування для українців

Українці, які володіють нерухомістю за кордоном, повинні бути готові до суттєвих фінансових втрат при її продажу. Адвокат Яків Воронін наголосив, що дохід від реалізації іноземного майна оподатковується за іншими правилами, ніж внутрішнє, і пільги, які діють в Україні, тут не працюють.

Ключова проблема полягає в тому, що податок нараховується не на реальний прибуток, а на всю суму продажу. Наприклад, якщо ви купили квартиру за 200 тисяч євро, а продали за 201 тисячу, податок у розмірі 23% буде стягнуто з повної суми в 201 тисячу, а не з 1 тисячі прибутку. Це може призвести до ситуації, коли податкові платежі перевищують саму суму доходу.

Другим серйозним ризиком є неможливість зарахування податків, сплачених у країні продажу, в рахунок українських зобов'язань. Більшість європейських країн стягують податок на приріст капіталу, який українське законодавство не визнає для заліку. Це фактично означає подвійне оподаткування, яке не скасовується навіть міжнародними конвенціями.

Єдиним легальним способом уникнути сплати 23% від суми продажу в певних конфігураціях є вихід з податкового резидентства України до моменту угоди. Однак цей варіант не є універсальним і потребує ретельного планування з фахівцями.

Окрім податків на продаж, власникам варто пам'ятати про щорічний податок на нерухомість, який з 2026 року буде нараховуватися за 2025 рік. Він стосується об'єктів, площа яких перевищує норми: 60 кв. м для квартир, 120 кв. м для будинків та 180 кв. м сумарно для різних типів житла. Ставка встановлюється місцевими радами, але не може перевищувати 120 гривень за квадратний метр.

Щоб уникнути помилок, експерти радять регулярно перевіряти дані в реєстрах, слідкувати за повідомленнями в електронному кабінеті платника податків та не ігнорувати можливість оскарження неправильних нарахувань у судовому порядку.